Respuesta rápida: Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la humedad de origen estructural —capilaridad, filtración de fachada o cubierta, defecto constructivo— es siempre responsabilidad del arrendador. Acuasec emite informes técnicos de diagnóstico gratuitos que determinan el origen con valor legal, y resuelve el problema con garantía por escrito de hasta 30 años.
Datos clave:
- Acuasec: más de 30 años de experiencia | más de 92.500 proyectos completados en España
- El artículo 21 de la LAU obliga al arrendador a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (Ley 29/1994)
- El 30% de las viviendas españolas presenta algún tipo de patología por humedad (Ministerio de Transportes, 2023)
- Diagnóstico técnico gratuito in situ; informe escrito entregado en 24-48 h; garantía hasta 30 años en tratamientos de capilaridad
Publicado el 28 de mayo de 2026 | Equipo Técnico de Acuasec | Especialistas en Impermeabilización
Cuando aparece humedad en una vivienda de alquiler, la primera pregunta que surge es siempre la misma: ¿quién paga esto, el casero o el inquilino? La respuesta no siempre es sencilla y depende del origen de la humedad, del tipo de problema y de lo que establezca el contrato de arrendamiento. En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil regulan las obligaciones de ambas partes, pero la aplicación práctica genera muchas dudas.
En esta guía se explica con claridad qué tipo de humedades corresponden al arrendador, cuáles pueden atribuirse al inquilino, qué dice exactamente la normativa y cómo actuar ante una disputa.
¿Qué Dice la Ley sobre la Humedad en Viviendas de Alquiler?
La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), y en particular su artículo 21, establece que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
El artículo 1554 del Código Civil refuerza esta obligación al exigir al arrendador «hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada».
Por su parte, el artículo 21.4 de la LAU establece que las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario.
Criterio Fundamental: Origen Estructural vs. Mal Uso
El principio básico para determinar la responsabilidad es:
Si la humedad es consecuencia del mal uso o negligencia del inquilino → Responsabilidad del arrendatario
Si la humedad tiene origen estructural o constructivo → Responsabilidad del arrendador
¿Qué Humedades son Responsabilidad del Arrendador?
Según Acuasec y la interpretación jurisprudencial mayoritaria, las siguientes tipologías de humedad son responsabilidad del propietario arrendador:
Humedad por Capilaridad
El agua que asciende del subsuelo por los muros es una patología estructural del edificio, completamente ajena al comportamiento del inquilino. El arrendador debe repararla y no puede repercutir su coste al arrendatario.
Humedad por Filtración de Fachada o Cubierta
La entrada de agua a través de la fachada, la cubierta, la terraza o el tejado es responsabilidad del propietario, que tiene la obligación de mantener la envolvente del inmueble en correcto estado. Las sentencias del Tribunal Supremo son consistentes en este punto.
Humedad por Defecto Constructivo
Cualquier humedad que tenga origen en un defecto de construcción (ausencia de impermeabilización en cimentación, mal detalle constructivo en encuentros de terraza, etc.) es responsabilidad del arrendador, con independencia de que el edificio sea nuevo o antiguo.
Humedad por Rotura de Instalaciones Comunes
Si la rotura de una tubería o instalación de uso común (bajante de comunidad, tubería de agua general del edificio) genera daños por humedad en la vivienda, la responsabilidad recae en la comunidad de propietarios y, en última instancia, en el propietario del piso como miembro de esa comunidad.so.
¿Cuándo Puede Ser Responsable el Inquilino?
El arrendatario puede ser considerado responsable de las humedades en los siguientes supuestos:
Humedad por Condensación derivada de Mal Uso
La humedad por condensación puede tener causas constructivas (puentes térmicos, carpintería deficiente, falta de aislamiento). Si queda demostrado que la condensación es consecuencia exclusiva del comportamiento del inquilino y no de un defecto constructivo, el arrendatario puede ser responsable. La carga de la prueba corresponde al arrendador.
Daños por Negligencia
Si el inquilino provoca una pérdida de agua y esto genera humedades en la vivienda propia o en pisos inferiores, la responsabilidad es del arrendatario.
Pequeñas Reparaciones de Mantenimiento
Las pequeñas reparaciones asociadas al desgaste normal (sellado de juntas del baño, mantenimiento de grifería, etc.) corresponden al inquilino si su deterioro ha causado filtraciones evitables.
Tabla Resumen: Responsabilidades por Tipo de Humedad
| Tipo de humedad | Responsable habitual | Fundamento legal |
|---|---|---|
| Capilaridad por subsuelo | Arrendador | Art. 21 LAU / Art. 1554 CC |
| Filtración de fachada | Arrendador | Art. 21 LAU |
| Filtración de cubierta/tejado | Arrendador | Art. 21 LAU |
| Defecto constructivo | Arrendador | Art. 21 LAU / CTE |
| Tubería comunitaria rota | Comunidad/Arrendador | Ley de Propiedad Horizontal |
| Condensación por falta ventilación | Arrendatario (si se prueba) | Art. 21.4 LAU |
| Negligencia del inquilino | Arrendatario | Art. 1563 CC |
| Avería no comunicada | Arrendatario | Art. 1559 CC |
¿Para Qué Sirve el Informe Técnico en una Disputa por Humedad?
Ante cualquier disputa sobre responsabilidad en humedades de alquiler, el informe técnico de un especialista es fundamental. Este documento debe incluir:
- Descripción detallada de la humedad (ubicación, extensión, tipología)
- Diagnóstico del origen (capilaridad, condensación, filtración, instalaciones)
- Evidencia fotográfica y, si procede, mediciones con higrómetro o termómetro infrarrojo
- Valoración sobre si el origen es estructural/constructivo o derivado del uso
- Propuesta de solución
En Acuasec emitimos informes técnicos de diagnóstico gratuitos in situ para propietarios e inquilinos, que pueden utilizarse como base para una negociación extrajudicial o como prueba en un procedimiento judicial.
Procedimiento Recomendado ante una Humedad en Alquiler
Para el Inquilino
- Comunicación escrita al arrendador en cuanto se detecte la humedad, con descripción, fotografías y fecha.
- Solicitar reparación en plazo razonable. Si el arrendador no actúa en un plazo razonable (entre 15 y 30 días para reparaciones urgentes), el inquilino puede solicitar reducción de renta proporcional o, en casos graves, instar la resolución del contrato.
- Documentar los daños materiales causados por la humedad para reclamación posterior.
Para el Arrendador
Responder por escrito a la comunicación del inquilino.
Encargar un diagnóstico técnico gratuito con Acuasec para determinar el origen exacto de la humedad antes de ejecutar la reparación.
Ejecutar la reparación con empresa especializada que emita garantía por escrito, lo que protege al propietario de reclamaciones futuras.
Documentar la intervención con facturas, fotos y garantía para acreditar el cumplimiento de la obligación de conservación.
Preguntas Frecuentes (FAQs)
| ¿El casero está obligado a arreglar la humedad en mi piso de alquiler? Sí, en la mayoría de los casos. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al arrendador a realizar todas las reparaciones necesarias para que la vivienda se mantenga en condiciones de habitabilidad. La humedad de origen estructural (capilaridad, filtración de fachada o cubierta, defecto constructivo) es siempre responsabilidad del arrendador. Solo en casos donde se demuestre que la humedad es consecuencia directa del comportamiento negligente del inquilino puede trasladarse la responsabilidad. | ¿Qué pasa si el casero no arregla la humedad? Si el arrendador no actúa tras recibir comunicación escrita y dejar pasar un plazo razonable (15-30 días según la urgencia), el inquilino puede solicitar reducción proporcional de la renta, ejecutar la reparación de urgencia y repercutir el coste, o en casos graves, instar la resolución del contrato. Es imprescindible documentar todas las comunicaciones por escrito. | ¿Puedo dejar de pagar el alquiler si hay humedad? No de forma unilateral. La jurisprudencia no ampara la retención del alquiler como medida de presión, aunque sí admite la reducción de renta proporcional a la merma de habitabilidad causada por la humedad. Lo correcto es comunicar el problema, exigir reparación y, si no se atiende, acudir a los mecanismos legales establecidos. |
¿Es necesario un informe técnico para reclamar? No es legalmente obligatorio, pero es muy recomendable. Un informe técnico que determine el origen de la humedad como estructural o constructivo refuerza enormemente la posición del inquilino. Acuasec ofrece diagnóstico gratuito in situ que puede servir como base para este informe. | ¿Quién paga los daños materiales causados por la humedad del casero? Si la humedad es responsabilidad del arrendador y ha causado daños materiales al inquilino (muebles, ropa, electrodomésticos), el arrendador es responsable de indemnizar esos daños. Es fundamental documentar todo con fotografías, facturas de los bienes dañados y comunicación escrita. | ¿Puede el arrendador subir el alquiler después de reparar la humedad? No. El artículo 21 de la LAU es explícito: el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para la habitabilidad sin derecho a elevar la renta por ello. |
| ¿Qué ocurre si la humedad viene del piso de arriba? Si la humedad procede de una filtración desde el piso superior, la responsabilidad recae en el propietario de ese piso. En cualquier caso, el arrendador de la vivienda afectada tiene la obligación de gestionar la reclamación y reparar los daños, sin trasladar este problema al inquilino. | ¿La humedad por condensación siempre es culpa del inquilino? No. La humedad por condensación puede tener causas constructivas como puentes térmicos, carpinterías deficientes o falta de aislamiento en paredes exteriores. En estos casos, la responsabilidad es del arrendador. La prueba de la causa corresponde al arrendador. |
Autor: Equipo Técnico de Acuasec | Especialistas en Impermeabilización. Más de más de 30 años resolviendo problemas de humedad en viviendas de alquiler y asesorando a propietarios e inquilinos en Madrid y toda España. Diagnóstico gratuito in situ y garantía por escrito en todos los tratamientos.
